Eigentumswohnung verkaufen

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: März 2019

Sie haben sich dazu entschlossen, eine Eigentumswohnung verkaufen zu wollen? In diesem Fall sollten zahlreiche Details vor dem eigentlichen Wohnungsverkauf beachtet, aber auch organisiert werden. Lesen Sie in diesem Ratgeber mehr darüber, was für Verkäufer und Käufer zu beachten ist, welche Kosten auf Sie zukommen und wie Sie den Verkauf der Eigentumswohnung am effektivsten regeln.

Generelles zum Verkauf von Immobilien

ImmobilienverkaufNicht nur beim Verkauf einer Eigentumswohnung, sondern auch beim Veräußern anderer Immobilien, ist die jeweils aktuelle Marktsituation zu beachten. Generell unterliegt der Markt starken Schwankungen und auch regionale Bedingungen wirken sich stark auf den Wohnungsverkauf aus.

Eigentumswohnung verkaufen: Ablauf

Lange bevor es darum geht, einen Vertrag beim Notar zu unterschreiben und Ihre eigene Wohnung zu veräußern, müssen Sie mit den Vorbereitungen beginnen.

  • Immobilienbewertung: In der Regel startet die Vorbereitung mit der Bewertung Ihrer Eigentumswohnung. So können Sie für Ihre Eigentumswohnung einen Wert ermitteln, den das Objekt auf dem freien Markt aller Voraussicht nach einfährt. Ein Gutachter oder Makler wird Ihre Eigentumswohnung bewerten – teilweise ist das Gutachten kostenfrei (beispielsweise, wenn Sie einem ausgewählten Makler den Auftrag der Vermittlung geben) oder kostenpflichtig (ein Sachverständiger verlangt in der Regel mehrere hundert Euro, um eine Eigentumswohnung bewerten zu können. Unserer Erfahrung nach sollten Sie diesen Schritt allerdings nicht vernachlässigen, da es deutlich einfacher ist, einen Preis ermitteln zu können, wenn professionell untersucht wurde, wie viel Ihre Immobilie Wert ist.
  • Organisatorisches: Im zweiten Schritt geht es darum zu klären, welche organisatorischen Dinge vor dem Verkauf erledigt werden müssen. Dazu zählt beispielsweise die Frage, ob Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen und daher Mieter kündigen oder andere Formalitäten klären müssen – oder auch die Frage, ob Sie das Objekt steuerfrei verkaufen können. Stellen Sie außerdem alle benötigten Unterlagen zusammen, die für den Verkauf der Eigentumswohnung benötigt werden. Dazu zählen beispielsweise Abrechnungen, aber auch Pläne und weitere Unterlagen.
  • Privat verkaufen oder mit Makler: Im nächsten Schritt müssen Sie entscheiden, ob Sie die Eigentumswohnung verkaufen und dabei keinen Makler einsetzen wollen, oder ob Sie auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers setzen. Falls Sie den Verkauf alleine bewältigen möchten, so müssen Sie sich nun um sämtliche Ablaufdetails kümmern, zu denen unter anderem die Vorbereitung des Exposés, die Exposé-Erstellung, die Anzeigenschaltung, das weitere Bewerben, der Kontakt zu Interessenten, die Vorab-Auswahl, Terminvereinbarungen, Durchführung von Besichtigungsterminen, Auswahl eines Käufers, Vorbereitung und Erstellung des Vertrags, Organisation eines Notartermins und weitere Dinge gehören. Wenn Sie sich für einen Makler entscheiden, wird Ihnen der Großteil der genannten Aufgaben komplett abgenommen, sodass Sie nur noch für relevante Entscheidungen, offene Fragen oder Dokumente organisatorisch mitwirken müssen.
  • Finaler Abschluss: Ist ein passender Käufer für Ihr Wohneigentum gefunden, so geht es nun um die vertraglichen Details. Wenn Sie einen Makler engagiert haben, wird dieser Ihnen einen entsprechenden Vertrag aufsetzen, auf Wunsch auch einen Vorvertrag. Er geht außerdem die finale Checkliste durch, ob für den Abschluss des Verkaufs alles ordnungsgemäß und vorbereitet ist. Wenn Sie den Verkauf ohne Makler abwickeln, kümmern Sie sich nun um einen Notartermin und schließen den Verkauf final ab. In diesem Fall müssen Sie Vertrag/Vorvertrag und weitere Details selbst erledigen bzw. die Erstellung zusätzlich in Auftrag geben.

Ob Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen und dabei einen Makler einsetzen oder nicht, bleibt alleine Ihnen überlassen. Fakt ist, dass dieser aufgrund seiner Erfahrung eine starke Unterstützung für den Verkäufer darstellt. Doch auch wenn Sie Ihr Eigentum privat verkaufen, ist es möglich, mit etwas Fleiß und Geduld einen perfekten Käufer zu finden. Gehen Sie auch alleine die Checkliste für alle Details durch, klären Sie das eventuelle Vorverkaufsrecht des eventuell vorhandenen Mieters und kümmern Sie sich um eine ausreichende Bewerbung der Immobilie. In diesem Ratgeber finden Sie außerdem viele weitere Tipps und Details, mit denen Sie Ihre einzelne Wohnung oder mehrere Eigentumswohnungen verkaufen und dabei bestmöglich vorbereitet sind.

Eigentumswohnung verkaufen: Tipps

Wohnungsverkauf mit einer Immobilienmaklerin

Beim Verkauf einer Wohnung steht Ihnen ein Immobilienmakler tatkräftig zur Seite.

Wer eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen möchten und sich eventuell in einer schwierigen Lage befindet, sollte auf die Unterstützung unseres Ratgebers und im Bestfall auch auf die Hilfe eines Maklers setzen.

Die Provision des Maklers wird je nach Bundesland vom Käufer oder Verkäufer, teilweise auch von beiden übernommen. Wenn Sie also eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Haus kaufen wollen, sind Sie in der Lage, auch selbst einen Makler zu engagieren. Er hilft Ihnen nicht nur bei der Suche, sondern bereitet für Sie auch ein Übergabeprotokoll vor, steht für sämtliche Fragen zur Verfügung und kümmert sich um die vertraglichen Details.

Tipp: Unter gewissen Umständen ist es auch für Arbeitslose bzw. Empfänger von Hartz 4 möglich, die Eigentumswohnung nicht zwangsweise verkaufen zu müssen. Im Normalfall müssen Immobilien verkauft werden, um die Hilfebedürftigkeit abzuwenden. Wichtig ist in diesem Fall, dass die Immobilie selbst genutzt wird und von angemessener Größe ist. In jedem Fall sollten Sie in einer derartigen Situation den Rat eines Steuer- und Rechtsberaters in Anspruch nehmen.

Wenn Sie kein Haus kaufen oder ein anderes Objekt erwerben wollen, sondern stattdessen Verkäufer sind, ist ein Makler noch deutlich sinnvoller. Er kümmert sich beispielsweise um die Frage, ob Sie aufgrund einer Spekulationsfrist Spekulationssteuer für den Verkauf Ihres Objektes zahlen müssen. Auch klärt er Sie darüber auf, welche Rechten und Pflichten beim Haus bauen auf Sie zukommen oder was passiert, wenn Sie eine Immobilie verkaufen trotz Kredit. Lassen Sie sich zum Eigentumswohnung verkaufen eine Checkliste vom Makler aushändigen, der die gesamten Schritte des Verkaufs enthält, die zum großen Teil allerdings direkt vom Makler erledigt werden, sofern Sie nicht ohne Makler verkaufen wollen.

Eigentumswohnung verkaufen: Kosten

Kosten für den Verkauf einer EigentumswohnungWenn Sie eine leere oder eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, kommen in jedem Fall gewisse Kosten auf Sie zu. Diese sind in der Regel niedriger als für den Käufer, aber dennoch nicht zu verachten.

  • Makler-Kosten: Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten und hierfür einen Immobilienmakler engagieren, wird nach Abschluss eine sogenannte Maklerprovision fällig. Je nach Bundesland muss diese vom Käufer, Verkäufer oder auch teilweise von beiden Parteien übernommen werden. Bei einem Verkauf liegt die Provision in den meisten Fällen zwischen ca. drei und sieben Prozent des Verkaufspreises. Wenn Sie dagegen eine Eigentumswohnung vermieten, unterliegen Sie dem Bestellerprinzip, welches besagt, dass Sie bis zu zwei Monatskaltmieten Provision zahlen müssen, wenn Sie einen Makler beauftragt haben, der Sie unterstützt, die Eigentumswohnung vermieten zu können. Ob man eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten möchte, ist daher auch eine Sache der Provision, da Sie in einem Fall mit Sicherheit die Kosten tragen müssen und im anderen Fall je nach Bundesland.
  • Notarkosten: Die Notarkosten werden im Normalfall vom Käufer getragen und belaufen sich je nach Situation meistens auf 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises. Wenn allerdings beispielsweise Rechte Dritter gelöscht werden müssen, fallen weitere Notarkosten an, für die Sie als Verkäufer aufkommen müssen. Wenn der Käufer die Notarkosten nicht zahlt, sind Sie allerdings gemeinsam Schuldner, was bedeutet, dass Sie im schlimmsten Fall für diese Kosten aufkommen müssten.
  • Grunderwerbssteuer: Auch bei der Grunderwerbssteuer sind beide Parteien – sowohl Käufer als auch Verkäufer – Steuerschuldner. In der Regel übernimmt aber immer der Käufer die Begleichung der Grunderwerbssteuer. Jedoch gilt auch hier: Zahlt der Käufer diese Steuer nicht, werden Sie als Verkäufer in die Zahlungspflicht genommen.
  • Zinsen: Was ist zu beachten, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung ohne Kapitel verkaufen wollen? Tendenziell nicht viel, da Sie nicht viele Rücklagen benötigen und recht zügig den Kaufpreis erhalten und damit liquide sind. Allerdings sollten Sie beachten, dass Sie zumindest die nötigen Notar- und eventuellen Makler-Kosten übernehmen können. Wenn Sie die Eigentumswohnung verkaufen und hierfür keinen Makler engagieren, sollten Sie außerdem Gelder für die Bewerbung, das Gutachten und weitere benötigte Dinge zur Seite legen.

Zwar halten sich die Kosten für Sie als Verkäufer einer Eigentumswohnung in Grenzen, doch wenn Sie über gar kein Eigenkapital verfügen, wird es bereits für die Gebühr des Maklers schwierig. Diese kann je nach Kaufpreis relativ hoch ausfallen und beträgt meistens zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises.

Beispiel-Rechnung: Wenn Sie Ihre Immobilie für 200.000 Euro verkaufen und sieben Prozent Provision zahlen müssen, sind Sie verpflichtet, 14.000 Euro an den Makler zu übergeben.

In der Regel ist es möglich, den Makler vom Kaufpreis zu bezahlen, doch andere Kosten – Notarkosten, Unterlagen etc. – müssen bereits vorab aus eigener Tasche bezahlt werden.

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