Wohnung verkaufen

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: August 2019

Wer einen Wohnungsverkauf anstrebt, oder selbst Käufer einer Eigentumswohnung ist, steht vor vielen offenen Fragen. Wer unterstützt Sie beim Verkauf der Wohnung? Welche Kosten kommen als Wohnungsverkäufer auf Sie zu? Welche Verkaufsstrategie ist für Ihre Wohnung sinnvoll, um wirklich gute Verkaufspreise zu erzielen? Das und mehr verraten wir Ihnen in unserem Ratgeber, der sowohl Strategien als auch Tipps für Käufer und Verkäufer von Wohnungen beinhaltet.

Wohnung verkaufen – mehr als nur werben und verkaufen

Moderne WohnungseinrichtungWer eine Wohnung zu verkaufen hat, kann diese mit oder ohne Immobilienmakler auf dem Immobilienmarkt anbieten. Wenn Sie die Abwicklung persönlich übernehmen, sparen Sie unter Umständen Geld, müssen aber dafür jede Menge Zeit  in den Verkauf investieren. Mit einem spezialisierten Immobilienmakler können Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, ganz ohne dass Sie hierfür Unterlagen oder andere Formalitäten organisieren müssen – auch müssen Sie nicht erst das Verkaufen lernen, was ebenfalls eine gewisse Kunst für sich darstellt.

Erfahren Sie in unserem Ratgeber, wie Sie

  • eine Dachgeschosswohnung verkaufen
  • eine Maisonette-Wohnung verkaufen
  • eine Souterrain-Wohnung verkaufen
  • ein Penthouse verkaufen
  • ein Loft verkaufen
  • oder ein Wohnhaus verkaufen

und einen passenden Eigentümer finden. Ohne Makler ist der Ablauf der Vermittlung anders gestaltet, als wenn Sie die Wohnung mit Makler verkaufen. Lesen Sie nachfolgend mehr über den Ablauf als Verkäufer und auch Käufer.

Wohnung verkaufen: Ablauf als privater Verkäufer

Wenn der Wohnungsverkauf privat ablaufen soll, müssen Sie sich von A bis Z um sämtliche Details der Vermittlung kümmern.

  • Ermittlung des gewünschten Verkaufspreises
  • Erstellung von Fotos und Exposé
  • Recherche und Organisation nötiger Unterlagen
  • Klärung offener Fragen
  • Bewerbung der Wohnung
  • Sichtung aller Bewerbungen
  • Organisation von Besichtigungen
  • Durchführung von Besichtigungsterminen
  • eventuelle Preisverhandlungen
  • Rechtskonformes Aufsetzen eines Vertrags
  • Organisation eines Notartermins
  • Gemeinsame Unterzeichnung beim Notar
  • Übergabe der Wohnung

Was auf den ersten Blick nicht sonderlich umfangreich klingt, entpuppt sich sowohl bei einzelnen Wohnungen als auch beim Wohnhaus verkaufen schnell als zeitaufwendige und sehr intensive Aufgabe. Allein das Aufsetzen von einem Kaufvertrag der Immobilie ist für ungeschulte Verkäufer keine leichte Aufgabe.

Ablauf Wohnung verkaufen mit Makler

Immobilienmakler und Käuferin

Durch den Wohnungsverkauf mit Hilfe eines Maklers wird dem Verkäufer eine Menge Arbeit abgenommen.

Mit einem Makler ist der Ablauf beim Wohnungsverkauf grundlegend der gleiche, nur durch die Tatsache ersetzt, dass Sie fast keine dieser Aufgaben selbst übernehmen müssen. Die Zeitersparnis bezahlen Sie im Gegenzug mit Maklergebühren. Der Makler wird auf Wunsch den Wohnungswert ermitteln und Ihre Wohnung somit bewerten, um bessere Immobilienpreise zu erzielen. Er übernimmt die Erstellung von Fotos und Exposé und kümmert sich um das Bewerben der Wohnung. Für offene Fragen und sonstige Organisationen steht Ihnen die Beratung des Maklers zur Verfügung, damit Sie nicht vollkommen ohne Unterstützung verkaufen oder vermieten. Gerade wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen oder nicht wissen, wie Sie Ihre Wohnung zum Verkaufen aufhübschen können, ist ein Makler der perfekte Ansprechpartner.

Bei einem Wohnungsverkauf mit Makler sichtet dieser die eingegangenen Bewerbungen von Kaufinteressenten, kümmert sich um eine Vorabauswahl und führt die Besichtigungen (mit oder ohne Sie) durch. Auch eventuelle Preisverhandlungen fallen in sein Repertoire sowie das Aufsetzen eines Vertrags. Ist ein Käufer gefunden, so wird sich der Makler für einen Notartermin für den Wohnungsverkauf kümmern, damit der Verkauf abgeschlossen werden kann. Selbst bei der Übergabe und auch im Nachhinein sind die meisten Makler noch für Sie als Ansprechpartner verfügbar.

Tipp: Der Ablauf beim Wohnungskauf ist meistens sehr ähnlich – egal ob für den Verkauf ein Makler beauftragt wurde oder nicht. Die Organisation für den Verkauf der Wohnung unterliegt dem Verkäufer. Sie als Käufer können natürlich ebenfalls die Wohnung bewerten lassen, um einen besseren Spielraum für die Verhandlungen zu besitzen. Sie müssen außerdem beim Notartermin anwesend sein und zur Besichtigung erscheinen. Sämtliche Unterlagen, die vom Makler oder Eigentümer gefordert werden, sind außerdem (im eigenen Interesse) schnellstmöglich einzureichen.

Mehr über den Verkauf einer

  • 2-Zimmer-Wohnung
  • 3-Zimmer-Wohnung

oder anderen Eigentumswohnungen erfahren Sie in unserem Ratgeber. Lesen Sie außerdem, was Sie beachten müssen, wenn die Mietwohnungen noch bewohnt sind.

Tipp: Ein Sachverständiger oder Makler kann Ihnen den Verkaufspreis für Ihre Wohnung berechnen. Für Wohnungsverkäufer ist es allerdings sinnvoll, die Wohnung bewerten zu lassen und aufgrund einer professionellen und unabhängigen Ermittlung des Verkehrswertes einen Kaufpreis festzulegen. Diesen Preis können Sie Ihrem Makler als Verkaufsziel vorgeben sowie um seine Meinung und Bewertung fragen.

Wohnung verkaufen: Kosten

Wohnungsverkauf KostenWer eine leere oder vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss mit gewissen Kosten rechnen. Beim Wohnung verkaufen ist die Expertise eines Maklers genauso vorteilhaft, als hätten Sie ein Haus zu verkaufen. Das Ziel ist es, einen liquiden und geeigneten Käufer zu finden, der als neuer Eigentümer infrage kommt. Bei der Inanspruchnahme dieser Dienstleistung werden sogenannte Maklergebühren fällig, die bei einem Kauf einer Immobilie (egal ob beim Haus kaufen oder bei einer Wohnung) vom Käufer oder Verkäufer, teilweise auch von beiden Parteien übernommen wird.

  • Gutachter: Im ersten Schritt eines Wohnungsverkaufs geht es darum, ein Gutachten zu erstellen, welches ein Sachverständiger anfertigt. Dieser Schritt ist optional und muss nicht zwangsweise durchgeführt werden. Eine Wohnungsbewertung bzw. generelle Immobilienbewertung kann allerdings dazu führen, dass der Verkaufspreis höher oder spätere Verhandlungen ein positives Ende nehmen. Die Kosten für einen Gutachter können je nach Lage durchaus einige hundert Euro betragen. Viele Makler bieten diese Dienstleistung ebenfalls an und können den Wohnungswert ermitteln, ohne dass für Sie weitere Kosten anfallen. Eine Verrechnung mit der Verkaufsprovision im Falle eines erfolgreichen Wohnungsverkaufs ist gängige Praxis.
  • Steuern: In einigen Fällen (beispielsweise, wenn Sie die Wohnung geerbt haben, die Sie verkaufen wollen, oder wenn Sie noch nicht so lange Eigentümer sind) fallen zusätzliche Kosten in Form von Steuern an. Informieren Sie sich beim Steuerberater über eine eventuelle Spekulationssteuer oder Erbschaftssteuer sowie einzuhaltende Fristen.
  • Grundschuld: Wenn Sie Ihre Immobile damals selbst finanziert haben, besteht unter Umständen eine Grundschuld. Wenn Sie die Eigentumswohnung verkaufen, werden die Grundschulden im Grundbuch gelöscht – diese Kosten haben Sie als Eigentümer beim Wohnung verkaufen zu tragen.
  • Werbungskosten: Wenn Sie den Wohnungsverkauf privat abwickeln, müssen Sie selbst für sämtliche Werbungskosten aufkommen. Dazu zählen beispielsweise das Inserat in Zeitschriften oder Kleinanzeigen. Je nach Anbieter können Sie auch kostenlos inserieren, allerdings ist der Erfolg der Anzeige nicht garantiert. Mit einem Makler an Ihrer Seite können Sie die Wohnung dagegen auf allen relevanten und gängigen Portalen zum Verkauf anbieten, ohne dass hierfür Extra-Kosten für Sie anfallen. Auch kümmert sich der Makler eigenständig um das benötigte Exposé und die anschließende Kommunikation mit Interessenten.
  • Maklergebühren: Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, der weiß, dass er unter Umständen zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises an Provision zahlen muss. Zwar gibt es Regionen, in denen der Verkäufer die Gebühr bezahlt oder in denen Verkäufer und Käufer die Kosten aufteilen, aber generell sollte man als Käufer eines Objektes darauf eingestellt sein, einen größeren Betrag für den Erwerb zu übernehmen. Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, sollte dieses Risiko ebenfalls bedenken. Die Übernahme der Provision wird meistens je nach Bundesland geregelt.
  • Sonstiges: Zwar ist der Energieausweis in der Regel eine Sache der Eigentümergemeinschaft, aber unter Umständen können Kosten für weitere Dienste anfallen, beispielsweise für die Unterlagen der Eigentümerversammlungsprotokolle, der Wohngeldabrechnungen oder auch für die Teilungserklärung von der Hausverwaltung. Ein Verkauf ohne Energieausweis kann Strafen nach sich ziehen, daher sollten Sie in jedem Fall überprüfen, dass der Energieausweis bereits vorliegt.

Tipp: Der Energieausweis, der Pflicht ist, wenn Sie ein Haus zu verkaufen haben, gilt natürlich auch für eine Wohnung. Verkäufer und die Eigentümergemeinschaft besitzen den Energieausweis in der Regel schon länger. Wenn Sie selbst die Wohnung gekauft haben, sollten Sie den Energieausweis meistens direkt erhalten haben.

Bundesland Maklerprovision Übernahme beim Verkauf
Baden-Württemberg meistens 7,14 % vom Verkaufspreis meistens 50 % Käufer und 50 % Verkäufer
Bayern meistens 7,14 % vom Verkaufspreis meistens 50 % Käufer und 50 % Verkäufer
Berlin meistens 7,14 % vom Verkaufspreis meistens 100 % Käufer
Brandenburg meistens 7,14 % vom Verkaufspreis meistens 100 % Käufer
Bremen meistens 5,95 % vom Verkaufspreis meistens 100 % Käufer
Hamburg meistens 6,25 % vom Verkaufspreis meistens 100 % Käufer
Hessen meistens 5,95 % vom Verkaufspreis meistens 100 % Käufer
Mecklenburg-Vorpommern meistens 5,95 % vom Verkaufspreis meistens 3,57 % Käufer und 2,38 % Verkäufer
Niedersachsen meistens 4,76 bis 7,14 % vom Verkaufspreis meistens 50 % Käufer und 50 % Verkäufer oder 100 % Käufer
Nordrhein-Westfalen meistens 7,14 % oder weniger vom Verkaufspreis meistens 50 % Käufer und 50 % Verkäufer
Rheinland-Pfalz meistens 7,14 % oder weniger vom Verkaufspreis meistens 50 % Käufer und 50 % Verkäufer
Saarland meistens 7,14 % vom Verkaufspreis meistens 50 % Käufer und 50 % Verkäufer
Sachsen meistens 7,14 % vom Verkaufspreis meistens 50 % Käufer und 50 % Verkäufer
Sachsen-Anhalt meistens 7,14 % vom Verkaufspreis meistens 50 % Käufer und 50 % Verkäufer
Schleswig-Holstein meistens 7,14 % vom Verkaufspreis meistens 50 % Käufer und 50 % Verkäufer
Thüringen meistens 7,14 % oder weniger vom Verkaufspreis meistens 50 % Käufer und 50 % Verkäufer

Wohnungen verkaufen: Kosten zusammengefasst

Kosten beim Wohnungsverkauf

Die Kosten, die bei einem Wohnungsverkauf entstehen sind immer unterschiedlich und richten sich unter anderem nach dem Verkaufswert.

Wer Wohnungen verkaufen möchte, muss meistens „nur“ die eventuellen Maklergebühren und situationsbedingt die Austragung der Grundschuld oder eventuelle Steuern beachten. Ein Gutachter ist dagegen keine Pflicht und das Bewerben ist rein theoretisch auch kostenlos möglich – wenn auch mit weniger Erfolg. Doch was tun, wenn der Erfolg beim eigenen Bewerben gänzlich ausbleibt? Für Verkäufer ist es oftmals die bessere Alternative, das Verkaufen der Wohnung direkt in professionelle Hände zu geben und sowohl für die

  • Vorbereitung des Verkaufs
  • Wohnungsbewertung vor dem Verkauf
  • Bewerbung
  • Besichtigung
  • Vertrag
  • und Co.

einen verkaufsstarken Makler zu beauftragen. Das gilt nicht nur beim Immobilien verkaufen, sondern natürlich auch dann, wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten. Hier gilt zu beachten, dass das neue Bestellerprinzip seit 2015 dafür sorgt, dass die Person den Makler bezahlen muss, die den offiziellen Auftrag erteilt hat. Wenn Sie also eine Wohnung vermieten möchten und hierfür die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen, müssen Sie bis zu zwei Monatskaltmieten Provision übernehmen.

Situation Vermietung/Miete Verkauf/Kauf
Mieter/Käufer beauftragt den Makler Mieter meistens je nach Bundesland
Vermieter/Verkäufer beauftragt den Makler Vermieter meistens je nach Bundesland

Beispielhafte Provisionsmodelle

  • Ein Verkäufer in Berlin möchte eine Einliegerwohnung verkaufen. Für einen Makler werden meistens 7,14 Prozent des Verkaufspreises fällig, die meistens der Käufer zu tragen hat.
  • Ein Käufer aus München interessiert sich für eine Wohnung. Sollte es zum Kauf kommen, teilen sich meistens Verkäufer und Käufer die 7,14 Prozent Kosten, die in vielen Fällen erhoben werden.
  • Hat in Köln ein Eigentümer eine Wohnung zu verkaufen, werden meistens 7,14 Prozent Maklerkosten, aber auch häufig weniger Gebühren fällig. Diese werden meistens ebenfalls hälftig aufgeteilt.

In ganz Deutschland wird die Übernahme für die Maklergebühren unterschiedlich geregelt. Wie viele Kosten Sie in Nürnberg, Stuttgart, Hannover, Bonn, Fürth, Hamburg, Ludwigsburg oder in Bundesländern wie Bayern, NRW und Co. übernehmen müssen, wird Ihnen ein Makler noch vor offizieller Beauftragung mitteilen. Sie sollten in diesem Fall auch immer den Preis beachten, den Sie für Ihre Immobilie verlangen, da der Verkaufswert des Hauses schlussendlich auch die Maklerprovision verändert.

Wohnung verkaufen: Tipps

Moderne BadausstattungWer eine Einliegerwohnung verkaufen möchte oder generell einen Verkauf der Wohnung anstrebt, sollte zahlreiche Faktoren beachten. Nicht immer ist es einfach, zwischen Energieausweis, Notar, Vertrag, Übergabeprotokoll und weiteren Faktoren durchzusteigen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, zum Immobilien verkaufen einen Makler zurate zu ziehen. Er erklärt Ihnen, wie die Wohnungssuche für die Mieter begünstigt wird, was beim Vertrag beachtet werden muss und kümmert sich außerdem um die gesamte Abwicklung.

Doch wie vorgehen, wenn Sie lieber provisionsfrei verkaufen wollen? Das ist für viele Käufer ein großes Kriterium, die je nach Bundesland meistens die Provision übernehmen müssten. Übrigens nicht nur beim Verkauf, sondern auch, wenn jene Personen eine Wohnung mieten wollen. Bei einem Verkauf werden meistens zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises an Maklergebühren fällig – beim Wohnung mieten sind es dagegen bis zu zwei Kaltmieten. Allerdings muss der Mieter die Provision nur bezahlen, wenn er selbst den Makler beauftragt hat, so die Regelung des neuen Bestellerprinzips seit 2015.

Wohnung verkaufen: Checkliste und was beachten?

Stolze Wohnungsbesitzerin

Um erfolgreich eine Wohnung zu kaufen, sollten einige wichtige Punkte beachtet werden.

Erfahren Sie in unseren Ratgebern zum Wohnungsverkauf, wie Sie mit oder ohne Makler eine Wohnung verkaufen. In der Checkliste im jeweiligen Abschnitt lesen Sie, was beim Verkaufen der Wohnung beachtet werden sollte und wie Sie die Wohnungssuche für potenzielle Käufer einfacher gestalten. Auch erfahren Sie, welche Kosten (unter anderem für den Notar) auf Sie zukommen, wenn Sie eine Wohnung zu verkaufen haben.

Unbedingt zu beachten: Viele der Tipps in diesem Ratgeber sind nicht nur für den Wohnungsverkauf gültig, sondern beispielsweise auch, wenn Sie ein Grundstück verkaufen oder ein Haus bauen wollen. Achten Sie allerdings darauf, ob die jeweiligen Informationen sich rein auf den Wohnungsverkauf beziehen oder allgemeingültig sind.

Wohnung verkaufen & Steuer

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder vermieten, sollten Sie in jedem Fall über

  • steuerliche Aspekte
  • und auch rechtliche Aspekte

aufgeklärt sein. Dabei gibt es viele verschiedene Faktoren, die beim Verkauf oder Kauf eine Rolle spielen und steuerlich beachtet werden müssen. Beispielsweise, wenn Sie

  • eine Wohnung vererben
  • eine Wohnung verschenken
  • eine geerbte Wohnung verkaufen
  • eine Wohnung verkaufen trotz Kredit
  • eine Vorfälligkeitsentschädigung verhindern wollen
  • einen Rücktritt vom Wohnungskaufvertrag anstreben
  • nicht wissen, ob die Makler-Kosten steuerlich absetzbar sind
  • Steuern sparen wollen
  • Spekulationssteuer zahlen müssen
  • verkaufen und zurückmieten wollen
  • einen Vorvertrag aufsetzen wollen oder müssen
  • verkaufen und die Wohnung mit Mieter versehen ist
  • einem Mieter kündigen müssen oder wollen
  • noch vor 10 Jahren als Eigentümer verkaufen

Diese und viele weitere Fragen werden wir Ihnen im Abschnitt „Wohnung verkaufen & Steuer“ genauer erläutern, sodass Sie bestens auf den Verkauf Ihres Objektes vorbereitet sind.