Vermietete Wohnung verkaufen

Stehen Sie vor der Entscheidung, ob Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen oder nicht, dann sind zahlreiche Details zu beachten. Auch möchten wir Ihnen in diesem Ratgeber praktische Tipps bieten, mit denen Sie den Verkauf der Wohnung professionell und stressfrei umsetzen können. Das Ziel sollte es nicht nur sein, die vermietete Eigentumswohnung verkaufen zu wollen, sondern gleichzeitig einen bestmöglichen Verkaufspreis zu erhalten. Auch in dieser Hinsicht geben wir Ihnen passende Ratschläge.

Die passende Zielgruppe

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, der richtet sich in der Regel an

• Privatpersonen, die selbst auf der Suche nach einer Wohnung sind
• Kapitalanleger, die ein Objekt für ihre Rendite erwerben wollen

Am häufigsten tritt bei dieser Konstellation allerdings der zweite Fall ein, da es sehr schwer ist, dass Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, wenn der Käufer selbst Eigenbedarf an der Mietwohnung hat. Besser und auch einfacher ist dagegen der Verkauf der Wohnung an einen Kapitalanleger, der nicht selbst einen Mietvertrag als Mieter unterschreiben möchte.

Wohnungsverkauf mit Mieter

Wenn Sie den Wohnungsverkauf mit Mieter durchführen möchten und demzufolge die vermietete Wohnung verkaufen, sind als Vermieter viele Details von großer Relevanz. Würden Sie die Wohnung an jemanden verkaufen, der selbst Eigenbedarf hat, müsste dieser die Rechte der Mieter achten und demnach die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ausführlich begründen.

Diese Begründung kann je nach Situation auch gerichtlich geprüft werden, sodass nicht zu 100 Prozent sichergestellt ist, dass Sie Recht erhalten. So ist für einen Privatkäufer, der selbst einziehen möchte, nicht sicher, dass er die Wohnung auch tatsächlich erhält.

Vermietete Immobilie verkaufen – für Kapitalanleger besonders interessant

Deutsch lukrativer – für beide Parteien – ist es, eine Wohnung an Kapitalanleger zu veräußern, wenn das Objekt noch vermietet ist. In diesem Fall ist jedoch unserer Empfehlung nach die Unterstützung eines Maklers ratsam, da Sie einen Kapitalanleger davon überzeugen müssen, dass er bereits eine Eigenkaptialrendite erwirtschaften kann, wenn er die Wohnung lediglich hält – und je nach Situation nicht erst beim erneuten Verkauf der Wohnung.

Tipp: Je nachdem, in welcher Lage die Wohnung verkauft wurde, ist auch ein Wertzuwachs denkbar, indem die Wohnungspreise im Verlauf der Jahre weiter ansteigen.

Vertragliches und Rechtliches, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen

Wenn Sie sich dazu entschließen, eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen zu wollen, dann gehen die bestehenden Verträge mit Mietern an den neuen Käufer über. Das bedeutet, dass der Käufer zwar alle Rechte des ehemaligen Besitzers hat, aber auch den Pflichten des vorherigen Eigentümers nachkommen muss.

Tipp: Kautionen, die bei Einzug von Mietern an den ehemaligen Vermieter gezahlt wurden, gehen ebenfalls an Sie über und werden Ihnen ausgezahlt, auch wenn die Kaution damals an den vorherigen Besitzer überwiesen wurde.

Rein rechtlich kann der Mietvertrag nicht einfach aufgrund des Wohnungsverkaufs bzw. dem neuen Erwerb der vermieteten Wohnung gekündigt werden. Auch ist es nicht möglich, dass der Vertrag seitens des Vermieters gekündigt wird, um dann einen neuen Vertrag mit dem Mieter aufzusetzen. Wenn der Vertrag geändert werden soll, ist laut Mietrecht eine Zustimmung des Mieters nötig.

Wohnung verkaufen & Mieter kündigen bei Eigenbedarf

Es gibt jedoch einen Sonderfall, in dem der Vermieter und neuer Eigentumsrecht dennoch kündigen kann. Dabei handelt es sich um Eigenbedarf, was einem Vorkaufsrecht gleichkommt.

Laut Mietrecht bedeutet Eigenbedarf, dass

• entweder Sie selbst
• oder eine Person, die zu Ihrem Hausstand gehört
• oder aber ein Familienangehöriger

die Wohnung benötigt, um selbst darin zu wohnen – dies muss allerdings nachweisbar sein!

Die gesetzlichen und auch im Vertrag geregelten Kündigungsfristen müssen auch in diesem Fall eingehalten werden, wenn Sie den Mieter kündigen, weil Sie Eigenbedarf anmelden.

Mieter rausklagen oder gütlich einigen?

Wenn die vom Mieter bewohnte Wohnung gekündigt werden soll, können Sie den Mieter nicht einfach von jetzt auf gleich rauswerfen. Auch eine Zwangsräumung ist kein Weg, wenn Sie möglichst schnell die Wohnung privat einsetzen möchten. Doch wie vorgehen, wenn es rechtens sein soll? Und was passiert, wenn sich der Mieter weigert auszuziehen und Sie unter Umständen den gerichtlichen Weg über eine Klage gehen müssen?

• Kündigen Sie fristgerecht: Wenn der Mieter raus soll, dann klappt so etwas auch im Falle des Eigenbedarfs nicht von heute auf morgen. Stattdessen müssen Sie die Kündigungsfrist einhalten, die sich meistens (kommt unter anderem auch darauf an, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt) auf drei Monate beläuft – schauen Sie hierfür allerdings nochmals in den konkreten Vertrag.
• Sperrzeiten: Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus erworben haben, deren Wohnungen aufgeteilt und an verschiedene Käufer vermittelt wurden, dann dürfen die neuen Eigentümer drei Jahre lang keinen Eigenbedarf anmelden. Wenn in der Region die Wohnungen knapp sind, kann es unter Umständen sogar sein, dass diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre erhöht wird. Käufer müssen sich daher gut informieren, wie lange die Sperrfristen bei bestimmten Objekten unter Umständen bestehen bleiben.
• Eigenbedarf muss begründet werden: Einfach nur so Eigenbedarf anmelden ist leider nicht möglich, wenn Sie einem Mieter kündigen. Stattdessen muss dieses Interesse „ausführlich begründet werden“. Wenn Sie beispielsweise angeben, dass die Wohnung als Altersruhesitz dienen soll, dann ist dies ein ausführlicher Grund. Auch wenn Sie die Wohnung beruflich verwenden möchte, kann dies eine Begründung sein. Allerdings kommt es hierbei immer auf den Einzelfall an, da Gerichte unter Umständen von Fall zu Fall anders urteilen.

Übrigens gibt es Fälle, in denen der potenzielle Eigenbedarf von Vermietern nur als vorgeschobenen Grund angegeben wird, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden. In diesem Fall ist es unter Umständen möglich, dass der Mieter Schadensersatz geltend macht. Dies setzt voraus, dass der Kündigung widersprochen wird und der Mieter eventuell rausgeklagt wurde – viele Mieter wehren sich gegen diese Schritte und vor Gericht wird entschieden, ob der Verkauf der Wohnung aufgrund von Eigenbedarf wirklich rechtens ist.

Viele Verkäufer entschließen sich außerdem dazu, ihre Wohnung zu verkaufen, weil Sie Steuern sparen möchten. Allerdings ist dieser Fall nicht ganz so einfach, daher sollten Sie sich bei Interesse an einen Steuerberater wenden, der Sie umfassend informiert und berät.

Vermietete Wohnungen mit Makler oder ohne Makler verkaufen?

Wenn Sie sich als Eigentümer dennoch dazu entschließen, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, dann wissen Sie nun, welche rechtlichen Details Sie beachten müssen. Kommen wir zum eigentlichen Verkauf, den Sie als Verkäufer mit oder ohne Makler durchführen können. Worauf Sie achten müssen, verrät Ihnen der nachfolgende Absatz.

• Makler-Kosten: Für den Verkauf einer Wohnung fällt eine Maklerprovision an, wenn Sie sich die Unterstützung eines Maklers organisieren. Allerdings wird diese Provision (ca. drei bis sieben Prozent des Verkaufspreises) entweder vom Käufer, Verkäufer oder von beiden Parteien bezahlt – oft ist dies abhängig des Bundeslandes.
• Unterstützung: Beim Verkauf mit einem Makler, können Sie sich entspannt zurücklehnen, da viele Details der Vermittlung (Exposé, Besichtigung bzw. generell die Organisation der Besichtigungstermine, Dokumente, Notar-Termin usw.) vom Makler organisiert und teilweise durchgeführt wird.
• Weitere Kosten: Neben den Makler-Kosten werden bei einem Verkauf eines Objektes (egal ob vermietet oder nicht) weitere Kosten fällig, zu denen unter anderem die Grunderwerbssteuer, aber auch die Notar-Kosten zählen. Sie als Eigentümer müssen in der Regel weniger als der Käufer bezahlen, der im Normalfall die Kosten übernimmt – allerdings sind Sie (beispielsweise bei der Grunderwerbssteuer) beide Schuldner und im Falle eines Nicht-zahlens des Eigentümers werden Sie in die Pflicht genommen.

Je nach Situation und Makler-Unterstützung müssen Sie sich um viele Bereiche des Verkaufs nicht kümmern. Auch das Anmelden des Notar-Termins fällt oftmals in den Bereich des Maklers – eine Entlastung für viele Eigentümer.

Was beachten bei der Übergabe?

Nicht nur rechtlich und steuerlich gibt es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung viel zu beachten, sondern auch bei der Übergabe. Was tun, wenn sich der Mieter querstellt? Ein Übergabeprotokoll ist in jedem Fall von essenzieller Bedeutung, da Sie somit den Ablauf, aber vor allem alle potenziellen Schäden perfekt dokumentieren können.

Auch ist eine Checkliste ratsam, die Sie mit dem neuen Eigentümer durchgehen können. Weisen Sie den Käufer außerdem noch mal darauf hin, dass er unter Umständen gewisse Sperrfristen einhalten muss und eventuell auch, wie es im Hinblick auf die Kündigung der Mieter aussieht. Natürlich sollten Sie keine Rechtsberatung geben, aber ein paar Tipps erfreut mit Sicherheit jeden Käufer und stärkt zudem Ihre Geschäftsbeziehung.