Wohnungsverkauf & Steuer

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: September 2019

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen und Steuern sparen? Kein Problem! In diesem Ratgeber erfahren Sie alles über die Themen Wohnungsverkauf und Steuer. Wir gehen Schritt für Schritt die einzelnen Bereiche durch, die Ihnen steuerlich bevorstehen, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen. Gerade die Frage, ob der Mehrerlös, der sich durch den Verkauf ergibt, steuerfrei einbehalten werden kann, ist für viele Eigentümer offen. Auch diese Frage möchten wir für Sie beantworten.

Wohnung verkaufen und Steuer klären

Moderne KücheneinrichtungEhe Sie eine Wohnung veräußern, müssen Sie klären, um welche Art von Verkauf es sich handelt.

  • Fall 1: Eigentumswohnung wird verkauft und wurde vorher von Ihnen selbst genutzt
  • Fall 2: Eigentumswohnung ist noch vermietet und wurde nicht von Ihnen genutzt.

Wenn Sie die Wohnung selbst bewohnt haben, müssen Sie beim Verkauf dieser Wohnung keine Steuer zahlen. Allerdings gilt dies nur, wenn Sie sowohl im Jahr des Verkaufs, aber auch in den zwei Jahren vor dem Verkauf innerhalb dieser Wohnung gelebt haben. Wenn dem nicht so ist, können Sie die Wohnung verkaufen und Steuer zahlen – steuerfrei klappt es allerdings nicht.

Wenn Fall 2 eintritt und Sie die Wohnung verkaufen möchten, die Sie vor dem Verkauf vermietet hatten, gelten andere Regeln. In diesem Fall müssen Sie beim Eigentumswohnung verkaufen die Spekulationsfrist von zehn Jahren beachten, auf die wir im weiteren Verlauf des Ratgebers detaillierter eingehen.

Tipp: Das Thema Wohnungsverkauf und Steuer ist ohne steuerliche Hilfe nicht ganz einfach, da es viele Fallstricke gibt, die beachtet werden sollten. Sowohl die Spekulationsfrist, aber auch die Drei-Objektgrenze und weitere Details müssen beachtet werden.

Situation Privater Verkauf nach Eigennutzung Privater Verkauf ohne Eigennutzung Gewerblicher Verkauf
Steuern meistens steuerfrei oftmals mit Steuern verbunden nahezu immer mit Steuern verbunden

Wer eine Wohnung verkaufen und Steuern sparen möchte, muss daher beachten, welcher persönliche Fall vorliegt.

Eigentumswohnung kaufen

Auch wenn Sie nicht als Verkäufer auftreten, sondern Käufer einer Eigentumswohnung sind, sollten Sie die steuerlichen Themen nicht außer Acht lassen. Sind Sie auf der Wohnungssuche und möchten eine Wohnung käuflich erwerben? Dann fallen unter Umständen Steuern für diesen Kauf an.

Dabei handelt es sich um die Grunderwerbssteuer, die in den meisten Fällen vom Käufer des Objektes gezahlt wird. Vor einigen Jahren konnten Käufer noch mit fest 3,5 Prozent des Verkaufspreises an Grunderwerbssteuer rechnen – mittlerweile handelt es sich um einen flexiblen Prozentsatz, der unter Umständen auch höher sein kann – je nach Bundesland.

Steuern sparen beim Wohnungskauf und Wohnungsverkauf

Steuern sparen beim Wohnungskauf bzw- -verkauf

Die Höhe der Steuern, die bei einem Wohnungskauf oder -verkauf anfällt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig.

Als Käufer auf Wohnungssuche haben Sie kaum eine Chance, Steuern zu sparen, da die Grunderwerbssteuer fest vorgegeben ist und gezahlt werden muss. Es ist allerdings möglich, unter gewissen Umständen den Umzug bzw. auch weitere Kosten von der Steuer absetzen zu können. Ob ein Umzug steuerlich absetzbar ist, hängt jedoch von vielen Faktoren ab, unter anderem von der Frage, ob es sich um einen beruflich bedingten Umzug handelt. Klären Sie dieses Thema unserer Erfahrung nach im Bestfall mit einem Steuerberater.

Wenn es um Verkäufer geht, so können diese in Sachen „Wohnungsverkauf und Steuer“ deutlich mehr unternehmen.

  • Privat verkaufen: Wenn Sie die Wohnung privat verkaufen und vorher in der Wohnung gelebt haben, dann müssen Sie in der Regel keine Steuern zahlen. Doch die Frage ist: Handelt es sich wirklich um einen privaten Verkauf, müssen gewisse Fristen beachtet werden oder liegt möglicherweise sogar schon ein gewerblicher Verkauf vor? Auch wenn es tatsächlich ein steuerfreier Verkauf ist, dürfte eine Beratung beim Steuerberater nützlich sein, da Ihnen dieser erläutern kann, inwiefern Sie die Kosten von der Steuer absetzen können und wo dies in der Steuererklärung eingetragen werden muss.
  • Gewerblicher Verkauf: Wenn Sie seit Anschaffung innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, dann handelt es sich steuerlich gesehen und einem gewerblichen Verkauf, bei dem Sie zwar unter Umständen Steuern sparen können, aber in jedem Fall Steuern zahlen müssen. In jedem Fall empfehlen wir, sich an einen Steuerberater zu wenden, wenn Sie eine Wohnung verkaufen und Steuer zahlen müssen.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass private Verkäufe meistens steuerfrei sind und dass ein Verkauf, bei dem ein Gewinn erwirtschaftet wird, meistens mit Steuern verbunden ist. Wie hoch die Steuer bei Wohnungsverkauf für Sie ausfällt, hängt von der jeweiligen Situation ab, daher lässt sich hierzu keine pauschale Aussage treffen.

Wichtig: Das Thema Wohnung verkaufen und Steuern zahlen ist zwar grob, aber nicht vollends fest geregelt. Das bedeutet, dass im Normalfall das Finanzamt darüber entscheidet, ob es sich um einen privaten oder gewerblichen Verkauf handelt. Natürlich müssen Sie sich keine Sorgen machen, wenn es eindeutig ein privater Verkauf ist, doch bei vielen Situationen ist die Sachlage nicht absolut eindeutig, daher liegt es durchaus im Entscheidungsbereich des Finanzamtes.

Ein gutes Beispiel ist die Drei-Objekte-Grenze, die meistens vom Finanzamt praktiziert wird. Diese Grenze (die innerhalb der fünf Jahre gilt) ist nicht starr und kann unter Umständen auch ausgedehnt und anders interpretiert werden. Ein Finanzamt könnte entschieden, dass beispielsweise eine Steuer bei Wohnungsverkauf fällig wird, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei Objekte und anschließend noch mal zwei Objekte verkauft haben – je nach Situation kann dies ebenfalls als gewerblicher Handel eingestuft werden.

Gewinne und Steuern bei Wohnungsverkauf

Modern ausgestattete WohnungWer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, fragt sich selbstverständlich auch, wie viele Steuern bei Wohnungsverkauf unter Umständen fällig werden.
Wenn Sie aus einem privaten Verkauf einen Gewinn erzielen, sind diese steuerpflichtig. Allerdings gilt dies nur, wenn die Spekulationssteuer noch nicht abgelaufen ist. Auch wenn es sich um ein oder mehrere Objekte handelt, welches Sie selbst genutzt haben (also nicht als Mietwohnungen ausgeschrieben haben), können Sie in der Regel die Wohnung steuerfrei verkaufen.

Wie viel Steuern Sie schlussendlich zahlen müssen und ob Sie generell überhaupt Ihren Gewinn versteuern müssen, bleibt Sache des Einzelfalls. Fakt ist, dass ein gewerblicher Verkauf vorliegt, wenn Sie mehrere Mietwohnungen veräußern – in diesem Fall sind gewisse Bereiche in Ihrer Steuerklärung steuerlich absetzbar, doch Steuern zahlen müssen Sie definitiv. Immerhin: Eine Umsatzsteuer müssen Sie nicht zahlen, da ein Wohnungs- und auch Hausverkauf grundsätzlich keiner Umsatzbesteuerung unterliegt. Allerdings gibt es auch in diesem Fall Ausnahmen, die jedoch im Kaufvertrag geregelt sein müssten.

Fristen & Rechtliches

Wie bereits erwähnt ist für Sie als Verkäufer vor allem die Spekulationsfrist von Bedeutung. Diese Frist beläuft sich auf zehn Jahre seit Anschaffung. Dabei ist das Datum relevant, an dem der Kaufvertrag beurkundet wurde.

Es gibt jedoch Ausnahmen: Auch während dieser zehn Jahren kann es in gewissen Fällen vorkommen, dass keine Spekulationssteuer (wird auch Verkaufssteuer genannt) für die Immobilien gezahlt werden muss. Dabei handelt es sich um die Sonderregelung in Richtung Eigennutzung. Auch in diesem Fall empfehlen wir, den Rat eines Steuerberaters aufzusuchen, um über alle Fallstricke und Sonderfälle informiert zu sein.

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