Verkaufen trotz Kredit

Nicht immer ist es möglich, eine Immobilie erst dann zu verkaufen, wenn der Kredit des alten Objektes bereits komplett abgezahlt ist. Doch geht das überhaupt? Ein Haus oder eine finanzierte Wohnung verkaufen trotz Kredit? Ja, es ist möglich, dass Sie das Objekt trotz Darlehen veräußern. Passende Tipps und die nötige Checkliste zum Ablauf erhalten Sie in diesem Ratgeber.

Eigentumswohnung oder Haus trotz Finanzierung verkaufen – kurzer Überblick

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, die noch nicht abbezahlt ist, kann das grundsätzlich immer machen – niemand kann diesen Verkauf verbieten.

• Bei einer zu frühen Rückzahlung des Kredits können jedoch sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen fällig werden – dies sind nicht zu unterschätzende Kosten.
• Alternativ lässt sich der Haus- oder Wohnungsverkauf trotz Kredit durchführen, indem der Käufer die noch übrige Darlehenssumme übernimmt.

Unabhängig davon, ob Sie sich nach dem Ablösen ein neues Haus kaufen wollen oder sogar ein Haus bauen wollen – die Vorgehensweise in Bezug auf den Kredit, der noch nicht abbezahlt ist, sollte in jedem Fall die gleiche sein.

Noch nicht abbezahlte Wohnung verkaufen – was beachten?

Schauen Sie in Ihren Kreditvertrag und informieren Sie sich schon einmal über die Möglichkeiten einer vorigen Ablösung.

Wenn es darum geht, dass Sie ein Haus oder eine Wohnung mit Kredit verkaufen wollen, dann müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer einige Details beachten. Als Eigentümer der Wohnung und somit auch Kreditnehmer sind Sie verpflichtet, sich in jedem Fall darum zu kümmern, was mit Ihrem Darlehen geschieht, sofern noch Restschulden bei der Bank bestehen.

Schauen Sie unbedingt in Ihren Vertrag. Wenn Sie eine vorzeitige Kreditablösung vornehmen wollen, sollten Sie sichergehen, dass hierfür keine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Achten Sie in diesem Zusammenhang auf die Zinsbindungsfrist, die in Ihrem Kreditvertrag klar geregelt sein sollte.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, ein Haus oder eine finanzierte Wohnung verkaufen zu wollen, wenden Sie sich im ersten Schritt an Ihre Bank.

• Kontaktieren Sie Ihre Bank darüber, dass Sie das Haus oder die noch nicht abbezahlte Wohnung verkaufen möchten.
• Machen Sie auf den Grund aufmerksam, warum Sie Ihr Objekt trotz Finanzierung verkaufen wollen oder müssen.
• Klären Sie, welche Ablösesumme bis zu einem bestimmten Termin nötig ist.
• Sobald Sie die Ablösesumme von der Bank erhalten, sollten Sie diese gründlich prüfen und gegebenenfalls auch hinterfragen.
• Sofern Sie diesem Betrag zustimmen und Ihre Wohnung verkaufen trotz Kredit, geht es nun in Richtung Notar. Ein notarieller Kaufvertrag wird aufgesetzt und der Käufer überweist in der Regel das Geld auf ein Treuhandkonto des Notars.
• Der Notar kümmert sich im nächsten Schritt darum, dass die Bank die geforderte Ablösesumme erhält, damit der Finanzierungsvertrag erfüllt ist. Die restliche Summe (sofern vorhanden) geht an den Verkäufer.
• Nun wird die Eigentumsübertragung vom Notar veranlasst und das bisherige Grundpfandrecht im Grundbuch gelöscht – auch hierfür müssen Kosten eingeplant werden.
• Um sicherzustellen, dass kein Restkredit mehr besteht bzw. alle Kreditraten und das gesamte Darlehen gezahlt sind, sollten Sie (falls es nicht automatisch geschieht) unbedingt eine Bestätigung Ihrer Bank anfordern.

Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus hat nun den Besitzer gewechselt – trotz Darlehen.

Alternative: Käufer übernimmt die Restschulden

Natürlich ist es möglich, dass Sie das Haus oder die Wohnung verkaufen trotz Kredit, dabei aber nicht zwangsweise die Finanzierung vollkommen abbezahlen müssen. Stattdessen ist es möglich, dass der Käufer des Objektes die restlichen Raten übernimmt, wenn Sie ein Haus oder die finanzierte Wohnung verkaufen.

Voraussetzung: Die Bank muss diesem Verkauf und damit dem neuen Käufer und Kreditnehmer zustimmen. Der Käufer des Objektes muss daher mit der gleichen Bonität wie der ursprüngliche Eigentümer ausgestattet sein. Hierfür wird seitens der Bank unter anderem eine Prüfung des Einkommens, des Vermögens und auch der Schufa vorgenommen. Wenn der Übernahme der Kreditraten nichts im Weg steht und sich das Risiko für die Bank nicht erhöht, wird der Übernahme der Kosten in der Regel zugestimmt.

Vorteile und Nachteile für Käufer

Nicht nur Verkäufer sollten beim Haus oder Wohnung verkaufen trotz Kredit einiges beachten. Auch ein Käufer sollte abgesichert sein, wenn er eine laufende Hypothek übernimmt bzw. sich bei der Bank verpflichtet, die restlichen Raten zu übernehmen.

Interessant kann eine Übernahme des Darlehens für einen Käufer sein, wenn

• ein großer Kredit für die Anschaffung der Immobilie benötigt wird
• die Kreditinhalte (Laufzeit, Zinsbindungsfrist, Sondertilgung etc.) dem Käufer zusagen
• die monatlichen Kreditraten dem entsprechen, was sich der Käufer generell vorstellt und leisten kann

Auch wenn ein Käufer bereits auf der Suche nach einem günstigen Kredit ist und der angebotene Restkredit entspricht über derartige Konditionen – auch dann ist eine Übernahme des Darlehens durchaus sehr sinnvoll.

Wichtig: In einigen Fällen kann es sein, dass der Käufer der Immobilie eine sogenannte Ausgleichszahlung einplanen muss, die häufig durch eine Kaufpreis-Anrechnung abgewickelt wird. Diese Zahlung kommt zustande, da beim Abschluss des Kredits die Zinsen deutlich über dem aktuellen Niveau lagen.

Ablauf einer Kreditübernahme

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus mit einem Kredit verkaufen, sollten Sie gemeinsam mit Ihrer Bank das Vorgehen besprechen.

Wenn eine Zwischenfinanzierung oder das komplette Abbezahlen der Kreditkosten für Sie nicht infrage kommen, dann können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Kredit verkaufen, indem die noch übrige Darlehenssumme vom Käufer übernommen wird. Entscheiden Sie sich für diese Methode, müssen Sie im ersten Schritt Ihre Bank über Ihren Plan informieren.

• Informieren Sie die Bank darüber, wer als neuer Kreditnehmer einstehen würde.
• Die Bank prüft die Bonität der Person und kümmert sich (bei positiver Entscheidung) um einen Darlehensvertrag.
• Oftmals wird eine sogenannte Zweckerklärung abgegeben, in der die Bank mit dem Käufer vereinbart, dass das Grundpfandrecht, was im Grundbuch als Kreditsicherheit eingetragen wurde, auch für das neue Darlehen verfügbar ist.
• Der bisherige Kreditnehmer, also der Verkäufer des Objektes, wird nun aus dem Kreditvertrag entlassen.
• Der Käufer der Immobilie zahlt das Geld in den meisten Fällen auf ein Konto des Notars, der anschließend einen vereinbarten Teil an die Bank überweist und den Rest an den Verkäufer.
• Der Käufer ist nun Eigentümer des Objektes, da der Notar nach der Zahlung Zug um Zug die weiteren Schritte einleiten wird.

Fazit – Haus- und Wohnungsverkauf trotz Kredit

Wer eine finanzierte Wohnung verkaufen möchte oder ein Haus trotz Finanzierung veräußern will, hat hierfür einige entsprechende Möglichkeiten. Nicht immer ist eine Zwischenfinanzierung die beste Wahl und auch die komplette Ablöse der Summe kann nicht immer gestemmt werden. Häufig liegt dies daran, dass die Summe nicht verfügbar ist, oder aber dass die Vorfälligkeitsentschädigung übermäßig hoch ausfällt. In diesen Fällen ist es sinnvoller, wenn Sie das Haus oder die Wohnung mit Kredit verkaufen, indem das Darlehen an den neuen Käufer übergeht. Obwohl das Objekt nicht abbezahlt ist, kann der Käufer (mit positiver Schufa und einem guten Einkommen) einen neuen Darlehensvertrag mit der Bank abschließen und die restlichen Kosten für Sie übernehmen. Dies stellt in der Regel die günstigste Variante dar, wenn Sie eine Immobilie trotz laufenden Kredits verkaufen wollen.