Privat verkaufen

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: Dezember 2019

Überlegen Sie, ob Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung privat verkaufen oder doch lieber einen Makler für den Verkauf einsetzen? Alle Vorteile und Nachteile, die bei der Entscheidung „privat oder Makler“ eine Rolle spielen, lesen Sie in unserem Ratgeber. Wir verraten Ihnen praktische Tipps zum Ablauf, zum Vertrag oder wie Sie Ihr Objekt unter Umständen steuerfrei verkaufen können.

Vorteile und Nachteile für private Verkäufer

Wohnung privat verkaufenWer sich dazu entschließt, eine Wohnung privat verkaufen zu wollen, muss auf die Unterstützung eines Maklers verzichten – soweit, so klar. Dennoch haben Sie als privater Verkäufer durchaus einige Vorteile.

Vorteile

  • Sie sparen sich die Maklerkosten, die je nach Bundesland und Situation bei bis zu sieben Prozent des Verkaufspreises liegen können.
  • Sie können den Haus- oder Wohnungsverkauf privat genau so abwickeln, wie Sie es sich selbst vorstellen.
  • Sie sind zeitlich und organisatorisch vollkommen frei und an keinen Makler gebunden.
  • Sie können auch die Vorabauswahl der Interessenten selbst übernehmen. Dies ist zwar mit Zeit verbunden, doch häufig ein positiver Fakt für Privatpersonen.

Nachteile

  • Sie erhalten keine Makler-Unterstützung und können nicht auf das Interessenten-Netzwerk oder andere Kontakte zurückgreifen.
  • Sie müssen das Exposé der Immobilie selbstständig erstellen.
  • Sie müssen sich alleine und vollumfänglich um die Bewerbung Ihrer Immobilie kümmern.
  • Sie müssen Besichtigungstermine ausmachen und diese alleine durchführen, Interessenten begutachten, deren Bonität bewerten und schlussendlich eine Wahl treffen.
  • Es ist auch Ihre Aufgabe, sich um den Kaufvertrag zu kümmern und einen Notartermin auszumachen.
  • Bei Fragen oder Unklarheiten müssen Sie sich (bezahlt) an einen Experten wenden oder die Situation alleine lösen (beispielsweise Checkliste zum Ablauf, Fragen zum Vertrag oder zur Steuer etc.)

Wie man sieht: Wer eine Immobilie privat verkaufen möchte, profitiert von einigen Vorteilen, muss aber auch mit vielen Nachteilen Vorlieb nehmen. Ob ein privater Wohnungsverkauf wirklich sinnvoll ist, sollte daher gründlich abgewägt werden.

  • Möchten Sie alles frei entscheiden können, eventuell Kosten sparen und sind zeitlich flexibel und unabhängig? Dann sollte es kein Problem sein, das Wohnung verkaufen privat durchzuführen.
  • Haben Sie wenig Zeit und möchten ungern alle Details des Verkaufs selbst erledigen? Dann sollten Sie auf jeden Fall auf einen Makler setzen, der sich um die gesamte Abwicklung kümmert.

Gut zu wissen: In vielen Bundesländern wird für Verkäufer oft überhaupt keine Provision fällig, da diese oftmals vom Käufer übernommen wird.

Wohnung verkaufen privat durchführen – der Vertrag

Sie möchten den Wohnungsverkauf privat abwickeln und haben bereits einen Käufer gefunden? Glückwunsch! Nun geht es an den Kaufvertrag, der ohne Makler zwar selbst organisiert werden muss. Sie müssen sich mit einem Notar in Verbindung setzen, der sich darum kümmert, nach Vorlage aller Dokumente einen rechtssicheren Kaufvertrag für die Immobilienübernahme aufzusetzen.

In vielen Fällen sind diese Kosten bei einem Makler bereits inklusive, sofern Sie sich für den Verkauf der Wohnung oder des Hauses durch einen Makler entscheiden.

Eigentumswohnung privat verkaufen – die Kosten

Kosten für einen Privatverkauf

Sowohl beim Privatverkauf als auch beim Verkauf mit Hilfe eines Maklers entstehen zusätzliche Kosten, zum Beispiel für diverse Dokumente, die für den Verkauf benötigt werden.

Wer eine private Wohnung ohne Makler verkaufen möchte, spart bares Geld – zumindest für den Fall, dass Sie überhaupt die Provision zahlen müssten. Oft werden diese vom Käufer getragen, obwohl der Verkäufer die Abwicklung durch den Makler beauftragt hat.

Beim Wohnung privat verkaufen fallen jedoch noch weitere Kosten an, die Sie ohne Makler alleine übernehmen müssen. Dies sind:

  • eventuelle Marktwerteinschätzung
  • Werbungskosten (Eintragung in Immobilienbörsen)
  • Bilder
  • eventuelle Luftaufnahmen

Auch die Unterlagen und Dokumente, die Sie für einen Verkauf benötigen, müssen Sie vorab organisieren – allerdings kommen diese Kosten auch auf Sie zu, wenn Sie die Unterstützung eines Maklers beauftragen.

Steuern – was beachten?

Steuern beim privaten WohnungsverkaufBeim Verkauf von Immobilien müssen Sie – ganz allgemein gesagt – in der Regel Steuern zahlen. Natürlich gibt es Ausnahmen, in denen keine Steuer fällig wird, doch diese müssen individuell geprüft und mit einem Steuerberater geklärt werden. Auch beim Steuern sparen gibt es sowohl für Verkäufer als auch Käufer einige Möglichkeiten, um Kosten steuerlich absetzen zu können.

  • Für private Verkäufer sind Gewinne aus ihrem Immobilienverkauf in der Regel immer steuerpflichtig. Das gilt jedoch nicht, wenn die Spekulationsfrist schon abgelaufen ist. Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre seit Anschaffung/Herstellung.
  • Selbst innerhalb der zehn Jahre der Spekulationsfrist kann es sein, dass Sie keine Steuern auf den Gewinn des Verkaufs zahlen müssen. Dies gilt, wenn Sie die Immobilie immer nur selbst bewohnt haben oder wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor das Objekt „zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt haben.

„Eigene Wohnzwecke“ sind laut Gesetzgeber beispielsweise Situationen, in denen Ihre Familie ein Haus bewohnt. Steuerlich betrachtet gehören zur Familie aber nur Ihre Kinder, sofern sie noch Kindergeld erhalten. Nutzen andere Verwandte das Haus, so werden in der Regel Steuern fällig.

Ob Sie Steuern zahlen müssen oder das Objekt stattdessen steuerfrei verkaufen können, ist Sache eines Steuerberaters. Er berät Sie umfassend, wenn ein privater Wohnungsverkauf ansteht.

Wenn Sie das Wohnung verkaufen privat durchführen, agieren Sie ohne Makler und müssen dadurch auch keine Provision zahlen. Wer den Wohnungsverkauf privat doch nicht abwickeln möchte, hat steuerlich gesehen die Chance, die Maklerprovision unter gewissen Umständen von der Steuer abzusetzen.

Besonders interessant ist das vor allem für Käufer einer Immobilie. Sie können Maklerkosten steuerlich absetzen, wenn Sie berufsbedingt in eine Mietwohnung ziehen. Wenn es sich dagegen um ein Eigenheim handelt, lassen sich die Maklerkosten nicht absetzen. Werden beim berufsbedingten Umzug doppelte Haushaltskosten fällig, so lassen sich auch hiermit Steuern sparen, indem Sie die Kosten entsprechend in der Erklärung angeben.

Wenn Sie Ihre Wohnung privat verkaufen wollen, gibt es dagegen nur wenige Möglichkeiten, um wirklich Steuern zu sparen. Stattdessen geht es beim Verkauf vielmehr um die Vermeidung von Steuern, da die besagte Spekulationssteuer durchaus sehr hoch ausfallen kann. Auch im Falle eines Erbes können Sie sich nicht unbedingt entspannt zurücklehnen, da auch beim Erben von Immobilien sehr viele Steuern fällig werden können – je nachdem, wie hoch der Verkaufspreis des Objektes ausfällt und welches Verwandtschaftsverhältnis Sie zur verstorbenen Person aufweisen.

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