Haus kaufen

Von: Frank Schroeder • Zuletzt aktualisiert: Juli 2019

In der heutigen Zeit gibt es viele Menschen, die ihre Ersparnisse in ein Haus investieren wollen, um auch zukünftig auf der sicheren Seite zu sein. Alternativ gibt es Menschen, die stattdessen einen anderen Plan verfolgen: Eine Eigentumswohnung verkaufen und Haus kaufen – einen neuen Lebensabschnitt in einem Haus beginnen. Worauf Sie achten müssen, wenn Sie einen Hauskauf anstreben, lesen Sie nachfolgend.

Haus kaufen, obwohl Wohnung noch nicht verkauft – geht das?

Haus kaufenGrundlegend läuft ein Hauskauf genauso wie bei einem Wohnungskauf ab – ein Hausverkauf dagegen auch genauso wie ein Wohnungsverkauf. Je nachdem, wo Sie in Deutschland leben, werden meistens zwischen ca. drei und sieben Prozent des Verkaufspreises an Maklerprovision fällig, für den Fall, dass für die Vermittlung ein Makler eingesetzt wird. Nicht immer ist diese Provision vom Käufer zu tragen – oftmals auch vom Verkäufer oder von beiden Parteien.

Wer bereits eine eigens finanzierte Wohnung besitzt und sich nun umorientieren möchte, kennt das Prozedere. „Eigentumswohnung verkaufen und Haus kaufen“ lautet das Motto, welches Zug um Zug geschehen kann.

Doch lassen sich parallel die Wohnung verkaufen und das Haus kaufen, selbst wenn der erste Verkauf noch gar nicht abgeschlossen ist? Grundlegend ja. Allerdings ist es davon abhängig, ob Sie die Eigentumswohnung bereits komplett finanziert und bezahlt haben, oder ob eine Bank noch immer ihre Hände im Spiel hat. In diesem Fall sollten Sie beim Verkaufen und Haus kaufen mit der Bank sprechen, ob

  • die Eigentumswohnung als Extra-Sicherheit eingetragen wird
  • für den Hauskauf ein Extra-Sondertilgungsrecht gewährt wird

Das Sondertilgungsrecht ist praktisch, da Sie durch den Verkauf der Wohnung einen entsprechenden Erlös erhalten, den Sie zugleich in den Erwerb des Hauses investieren können.

Ist die Wohnung jedoch belastet (vorzugsweise bei der gleichen Bank) lässt sich der Kredit erhöhen, umschulden oder anderweitig aufteilen – dies ist jedoch Sache der Bank und wird jeweils individuell mit den Finanzpartnern geklärt, wenn Sie eine Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen.

Wohnung verkaufen trotz Kredit – geht das?

Wohnungsverkauf trotz laufenden Kredits?

Wenn die Wohnung noch nicht abbezahlt wurde, sollten Sie unbedingt im Vorhinein mit der Bank hinsichtlich des laufenden Kredits sowie weiteren Finanzierungsmöglichkeiten sprechen.

Wie bereits erwähnt gilt eine Eigentumswohnung beim Kauf eines Hauses oft als Sicherheit, sofern die Wohnung nicht mehr belastet ist. Wenn der Wohnungsverkauf allerdings stattfinden soll, obwohl die Wohnung noch mit einem Kredit belastet ist, werden häufig Zwischenfinanzierungen benötigt.

Beim Verkauf ist zu beachten, wie der Kredit seitens der Bank gesichert wurde. Gab es bei der Finanzierung einen Grundbucheintrag? In den meisten Fällen ist dies der Fall.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen möchten, dann können Sie in diesem Fall

  • die Wohnung direkt mit Kredit verkaufen (in diesem Fall zahlt der Käufer der Wohnung den Kredit beim Finanzierer weiter ab)
  • den Kredit vorzeitig kündigen (das setzt voraus, dass Sie aus der Finanzierung kommen, die Restsumme abzahlen können und die Grundschuld aus dem Grundbuch streichen lassen)
  • eine Zwischenfinanzierung vornehmen (eine Zwischenfinanzierung setzt jedoch – je nach Bank – ein sehr gutes Einkommen voraus, um die Last zweier Kredite tragen zu können)

Beide Varianten weisen Vorteile und Nachteile auf. Eine Finanzierungsbank ist beispielsweise nicht immer bereit, einen Kredit vorzeitig aufzulösen – selbst dann nicht, wenn Geld zur Verfügung steht. Oft fallen in diesem Bereich hohe Beträge als Vorfälligkeitsentschädigung an. Sie sollten den Kreditvertrag daher vorab gründlich lesen, auf welchem Zeitraum diese Entschädigung festgesetzt sind.

Bei Zwischenfinanzierungen dagegen wird eine Summe von den Banken bereitgestellt, bis die verkaufte Wohnung den entsprechenden Erlös bringt und das Haus finanzieren kann. Auf diese Weise lassen sich durch die Finanzierungsbank sogenannte Finanzierungslücken schließen – wenn auch mit Abstrichen, da diese Zwischenfinanzierung oft teurer als ein normales Darlehen ist.

Die beste Alternative ist es, wenn Sie die Wohnung direkt mit Kredit verkaufen. So können Sie Ihre Wohnung verkaufen und das Haus kaufen und haben dabei möglichst wenig Stress und Ärger. Für Banken ist diese Variante jedoch am wenigsten rentabel. Zusätzlich muss gewährleistet sein, dass der Finanzierer den neuen Kreditnehmer akzeptiert und dieser entsprechend solvent ist.

Hausbau oder Hauskauf?

Hausbau oder Hauskauf?Wenn Sie den Hauskauf unabhängig von einer eventuell vorhandenen Wohnung oder eines anderen Hauses anstreben, dann geht es für Sie möglicherweise um eine ganz andere Frage. Oft wissen Käufer nicht, ob Sie tatsächlich ein Haus kaufen und dieses per Finanzierung abbezahlen sollen, oder ob das Haus bauen die bessere Alternative wäre.

Fakt ist, dass Sie beim Bauen deutlich mehr Flexibilität haben und ganz nach Ihren Vorstellungen bestimmen können, wie Ihr neuer Wohntraum auszusehen hat. Natürlich gibt es auch viele Häuser zum Kauf, die Ihren Vorstellungen entsprechen können, doch beim Bau sind Sie noch mal deutlich flexibler.

Nachteil eines Baus ist jedoch die Tatsache, dass sich die Kosten nur bedingt kalkulieren lassen. Sie kennen den Preis des Grundstücks, die Grunderwerbssteuer und viele weitere Kosten – doch ein gewisser Teil ergibt sich meistens erst beim Bau, beispielsweise beim Aushub der Erde oder sofern andere Komplikationen beim Bau auftreten.

Wer bereits eine Wohnung besitzt und diese verkaufen und ein Haus kaufen möchte, ist deutlich sicherer unterwegs und kann besser kalkulieren. Sie erhalten einen festen Betrag und können diesen festen Betrag neu investieren – perfekt. Beim Hausbau benötigen Sie ebenfalls ein entsprechendes Budget, jedoch wissen Sie nicht, ob dieses ausreicht. Hier sind die Banken gefragt, die in diesen Fällen häufig Darlehen gewähren, welches Sie Stück für Stück „abrufen“ können, um einzelne Bauabschnitte zu finanzieren.

Bei der Frage, ob es ein Hauskauf oder Hausbau sein soll, stehen daher verschiedene Faktoren gegenüber. Was ist Ihnen wichtiger? Flexibilität und Freiheit bei der Gestaltung Ihres Hauses? Oder Planungssicherheit und ein Fixpreis, mit dem Sie kalkulieren können?

Die Suche selbst gestaltet sich in beiden Fällen relativ gleich. Um das passende Grundstück zu finden kann genauso viel Zeit vergehen, als wenn Sie auf der Suche nach einem passenden fertigen Haus sind. Beim Bau kommt zusätzlich die Suche nach einem Fertighaus nach Ihrem Geschmack oder einer Firma, die sich um den individuellen Bau des Hauses kümmert. Sicherlich wirft ein Bau deutlich mehr Arbeit auf, steht jedoch dem gegenüber, dass Sie komplett frei in Ihren Entscheidungen sind.

Alles hat seine Vor- und Nachteile, daher gilt abzuwägen, welchen Weg Sie einschlagen möchten.

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